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Aviso Importante A Todos nuestros Clientes

Se acaba de aprobar, con aplicación prospectiva, la “Ley de Protección del Hogar” (Ley Núm. 195 de 13 de septiembre de 2011), con el fin de que todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, goce de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad.

Esta nueva ley establece que el derecho a hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo. Este derecho protege a la propiedad de embargo, sentencia o ejecución ejercitada para el pago de todas las deudas, excepto las deudas relacionadas con:

  1. en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida
  2. casos de cobro de contribuciones estatales y federales
  3. casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida
  4. casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código.
  5. casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la PRPCA, la SBA, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de PR, la Adm. Fed. de Hogares de Agricultores, la FHA, la Adm. de Veteranos y el Dept. de Desarrollo Económico y Comercio de PR; y las entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y venden en el mercado secundario.

Con esta nueva ley se aclara que la protección al hogar principal que la misma reconoce, no se extingue por la muerte del cónyuge (mientras el supérstite continúe residiendo la casa) y beneficia a sus ascendientes o descendientes dependientes mientras sean menores de edad y residan en el hogar. Tampoco se extingue por que el hogar se alquile como consecuencia de relocalización temporera, mientras no se compre otra propiedad para destinarla como residencial principal. En casos de venta, el tenedor del derecho tendrá 9 meses, a partir del momento de la venta, para invertir el dinero recibido en otra propiedad localizada en PR y para que ésta constituya su nuevo hogar seguro.

Este derecho se establecerá haciéndose constar en la escritura de adquisición de la propiedad y en los casos en que la propiedad ya ha sido adquirida con anterioridad, mediante el otorgamiento de un Acta ante Notario Público, donde se haga constar que la finca tiene carácter de hogar seguro, para que el Registrador de la Propiedad consigne tal carácter en nota marginal de la inscripción correspondiente. Toda presentación e inscripción en el registro de la Propiedad del derecho de hogar seguro estará exenta en su totalidad del pago de sellos y comprobantes. Se aclara que ninguna persona podrá designar más de una propiedad como hogar seguro y así hacerlo constituirá delito grave.

Aunque la dispone que el hecho de que una finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad o que el derecho a hogar seguro no esté inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad, en nada afecta el derecho de hogar seguro que en ella tenga su propietario, aclara el procedimiento que hay que seguir para reclamarlo y los términos aplicables en esos casos.

Estimamos que esta nueva ley favorece a los individuos que se exponen a demandas y reclamaciones judiciales, particularmente aquellos que ejercen una profesión o negocio que por su naturaleza, se exponen a reclamaciones frívolas contra su patrimonio personal. A estos les recomendamos que en protección de sus hogares, consideren otorgar ante un Notario Público a la mayor brevedad, el Acta que menciona la ley.

Como siempre, estamos a sus órdenes para brindarles asesoramiento y asistencia con el particular.

ADVERTENCIA: La información que aquí se le brinda es con propósitos informativos solamente. Por tanto, la misma no debe interpretarse como una opinión legal. Si desea una opinión legal sobre éste o cualquier otro asunto que desee consultarnos, agradeceremos coordine una cita con uno de nuestros abogados llamando al 787-281-0707. Gracias

Could Foreclosure Fiasco Harm the Recovery? You Can Bet the House on It.

Halloween is still 10 days off, but the housing market has been rocked by horror stories for weeks: tales of mortgage servicers who rubber-stamped documents approving foreclosure without reading them, robo-signers who handled 10,000 cases a month, affidavits that were signed and backdated with no notary present, homeowners who had been evicted from their homes and are now breaking back in, electronic mortgage registration systems that didn’t keep track of who owned the mortgage notes, law firms that acted as foreclosure mills, and judges who have threatened to charge loan servicers with fraud after presenting improper documents. It all culminated in Bank of America, JP Morgan Chase, and Ally Financial suspending foreclosures while they determined whether they should be take place at all.

The housing market is in a real mess, and it’s no wonder that attorneys general across the country are investigating the mortgage servicing business. Some numbers help tell the story: One out of every 371 homes received a foreclosure notice last month. The real estate data company Realty Trac reports that 100,000 foreclosures took place nationwide in all of 2005, but that number was topped in just a single month this year. Realty Trac estimates that lenders will foreclose on a record 1.2 million homes in 2010. And one out of every seven of Bank of America’s 14 million mortgage borrowers is having trouble making payments or has already stopped making them.

home foreclosuresThese nightmarish tales raise a serious question: Does the foreclosure fiasco threaten the economic recovery?

Well, yes, it does.

Although the reactionary calls for a nationwide moratorium on foreclosures appear to have subsided, the crisis is far from over. And the longer it continues and the more banks and mortgage service companies reveal about their sloppy practices, the more likely it is that this fiasco will harm an already stagnant recovery.

That view is shared by a growing number of economists. Nobel Prize winner and New York Times columnist Paul Krugman says that the problem is “much worse than you think.” Writing in the Financial Times, Tracy Alloway worries that the banks’ failure to keep track of their mortgages could prompt potential purchasers of foreclosed homes to demand to see the mortgage note before they close the deals (this is the so-called “show me the note” scenario); when the bank is unable to do so — either because the note was not properly assigned when the mortgage was securitized or because the bank cannot find it — the housing market may well come to a standstill.

Whereas bankers might prefer to get this whole mess out of the way — and push the pig through the python, to use a favorite expression of theirs — the fact is that this mess will not go away so easily. This is true even though the big mortgage servicers, having decided that their robo-signers did not do anything wrong, have restarted the foreclosure process they abruptly halted two weeks ago.

There are myriad reasons why this whole mess is nowhere near ending and why it may still severely damage the economy.

First, some background. During the expansion of the housing bubble, banks and other mortgage lenders provided millions of loans to borrowers who could not afford them. Of course, so-called no-doc loans, liar loans and pick-a-pay mortgages, written for low-credit borrowers, made a modicum of sense when housing prices were zooming upward. These loans allowed people to partake of the American dream, and few of the players really worried that the borrower would one day be unable to make the payments.

Who could fault them? After all, Angelo R. Mozilo, the chairman of Countrywide Financial (whose $1.4 trillion portfolio made it the nation’s largest mortgage lender), told CNBC in 2005 that housing prices can only go up. As late as mid-2007, Mozilo insisted that Countrywide’s future is “going to be great.”

He was wrong, of course. Within months of making that prediction, Countrywide was in ashes and the housing market was headed toward ruin. Time magazine now calls Mozilo one of the 25 culprits of the financial crisis, and last Friday, Mozilo agreed to pay a $67 million fine as part of a settlement of civil fraud charges with the Securities and Exchange Commission.

So the foreclosure crisis arose from the housing bubble and its aftermath (and was not triggered by an improper foreclosure on a $75,000 home or from seven other foreclosures, as the Wall Street Journal laments). The bubble, which began in early 2000, burst in the summer of 2006, and home prices in every city on the Case-Shiller index fell, some by 50 and 60 percent over two years.

As we all know, though the price decline appears to have bottomed out in April 2009, home prices have not recovered. For example, the typical home in Las Vegas now sells for half of what it did in 2006, and more than 20 percent of homes in Nevada, California, and Florida are underwater, meaning that the mortgage is bigger than the value of the house. By some estimates, homeowners had lost $7 trillion in equity by the end of last year. Some experts believe that it will take another four to five years for the market to fully recover.

And so foreclosures have come en masse, with the shoddy paperwork gumming up the works in ways few would have predicted. Complicating matters is the mistaken belief that title insurance can alleviate the uncertainties surrounding the purchase of a foreclosed home, as it gives the buyer protection against a faulty transfer. But there’s no guarantee that title insurance companies will provide insurance on these doubtful properties. Republic Title, for example, has said that it will no longer insure homes foreclosed by Ally Financial or JP Morgan Chase.

Moreover, there’s no guarantee that the companies that do continue to offer title insurance would be able to pay all claims should the situation worsen. This scenario calls to mind the demise of insurance giant American International Group in 2008. AIG collapsed when it could no longer cover the insurance payments (known as credit default swaps) written on half a trillion dollars’ worth of toxic mortgage-backed securities. Just months before reporting a nearly $6 billion loss on these products, the head of AIG’s Financial Products group, Joseph Cassano, had said that he could not envision a scenario where AIG would lose even a single dollar on these deals. He was wrong, too.

This leads us to the pivotal aspect of the crisis: Just as eBay thrives as a virtual marketplace only when the buyer is satisfied that the seller will deliver the goods, the housing market can only survive when the buyer has confidence that the seller has the right to sell the property. That will happen when mortgage lenders do their jobs scrupulously — and not by simply declaring that all is well again (pushing the pig through the python). This means redoing affidavits properly, tracking down mortgage notes to certify who the lender is, cleaning up other paperwork to establish clear title to properties.

The banks would also be better off — we all would be — if they arranged repayment terms to head off foreclosures, and this is where the economic growth we so badly need would help borrowers make those payments, especially given that one out of every five unemployed workers is also an underwater homeowner. But even with foreclosure as a last resort, the process must be beyond reproach. Homes that sit empty and in bad repair result in “negative spillover,” adversely impacting other homes in the area. Prompt and proper action re-establishes confidence in the markets.

As long as the banks and mortgage servicers continue to insist that their foreclosure process is fine and that simply clearing up the affidavits will solve the problem, the mortgage mess will continue. And the longer the mess remains, the longer the delay in creating the robust growth essential to reversing the unemployment trend.

By: Joann M. Weiner / PoliticsDaily.com

De hogar de ensueño a una pesadilla

Los tribunales de Estados Unidos están atascados con una cantidad sin precedentes de juicios hipotecarios. Dentro de poco puede que estén atorados de pleitos sobre derechos de propiedad porque los errores de procedimiento en esos casos enturbian las escrituras en que se establece la titularidad.

“La documentación defectuosa ha creado millones de escrituras malogradas que plagarán al país por los diez próximos años”, dijo Richard Kessler, abogado de Sarasota, estado de Florida.

Kessler condujo un estudio en que se hallaron errores en cerca de tres cuartas partes de los juicios entablados con respecto a ejecuciones hipotecarias.

Investigación en curso

Los procuradores generales de seis estados, por lo menos, están investigando las imputaciones de los prestatarios de que algunas de las mayores hipotecarias residenciales del país han hecho afirmaciones erróneas en las solicitudes de ejecución de hipotecas.

JPMorgan Chase & Co. ha pedido a los jueces que prorroguen los fallos sobre ejecuciones hipotecarias, y Ally Financial Inc. dijo el 21 de septiembre que su filial GMAC Mortgage suspendería los desahucios.

Las compañías dijeron que sus empleados pueden haber completado las declaraciones juradas sin corroborar su fidelidad.

Es posible que tales errores les permitan a los dueños disputar el embargo de las viviendas mucho después de vendérsele la propiedad a otra persona, según Kessler.

Las dudas sobre la titularidad quizá no surjan hasta contratarse el hogar y solicitar el comprador en potencia un seguro sobre la propiedad, o incluso decenas de años más tarde cuando un investigador de escrituras descubra un error pasado por alto por otro. Las llamadas escrituras defectuosas significan que la persona que pagó una casa y se mudó a ella puede no ser el propietario legal.

“Es una situación de pesadilla”, dijo John Vogel, profesor de la facultad de Administración de Empresas de Dartmouth College en Hanover, estado de Nuevo Hampshire. “Hay muchas minas antipersonales relacionadas con problemas en las escrituras que pueden descubrirse mucho después de que pensemos que resolvimos el problema de la vivienda”.

La economía no ayuda

La economía de Estados Unidos creció a una tasa anual de un 1.7% en el segundo trimestre, lo que marca el comienzo de una desaceleración del crecimiento que ha preocupado a la Reserva Federal. Economistas dijeron que la tasa de crecimiento aumentaría poco el resto del año porque un índice de desempleo próximo a un 10% limita el gasto del consumidor y la vivienda sigue en torno a mínimos históricos.

Por Kathleen M. Howley / Bloomberg News

Video Educativo Sobre El Proceso de Solicitar Órdenes de Protección

La Rama Judicial de Puerto anunció hoy que ha puesto a disposición de la comunidad un vídeo educativo sobre el procedimiento que se debe seguir en los tribunales para solicitar una orden de protección al amparo de la Ley 54 de 1989 para la Prevención e Intervención con la Violencia Doméstica, según enmendada. Así lo anunció hoy la Directora Administrativa de los Tribunales, Sonia Ivette Vélez Colón, a la vez que reafirmó la política pública de la Rama Judicial de atender con prioridad, agilidad y sensibilidad los casos relacionados a la violencia doméstica que se presentan ante los tribunales.

“La Rama Judicial tiene una política pública clara y firme en lo que respecta a la atención de los casos de violencia doméstica. Contamos con dos Salas Especializadas para la atención de estos casos, en San Juan y Bayamón, y próximamente inauguraremos una en el Centro Judicial de Utuado. Nuestros jueces y juezas reciben adiestramientos continuamente por medio de la Academia Judicial Puertorriqueña sobre la atención a estos casos y las implicaciones sociales y familiares de los mismos. También publicamos un Manual de Estrado para que puedan atender los casos ante su consideración con eficiencia, agilidad y sensibilidad”, explicó Vélez Colón.

Recordó, además, que en abril de este año el Juez Presidente del Tribunal Supremo de Puerto Rico, Hon. Federico Hernández Denton, emitió una Orden Administrativa mediante la cual se establece formalmente el Programa de Salas Especializadas en Casos de Violencia Doméstica y ordenó se ponga en vigor un plan de expansión del mismo a todas las Regiones Judiciales.

Otro de los proyectos de lo que constituye un bloque sólido de acciones contra la violencia doméstica, es el vídeo educativo que produjo la Rama Judicial que ilustra el proceso de una petición de una Orden de Protección al amparo de la Ley Núm. 54. “Con este vídeo esperamos promover una mejor comprensión del sistema judicial y los derechos que la Ley garantiza a las personas que enfrentan una situación de violencia doméstica”, aseguró la Directora de la OAT.

“Este vídeo es una herramienta de orientación y prevención. Es importante que las víctimas de este terrible mal social cobren conciencia de que solamente su acción les dará protección”, indicó Vélez Colón.

El vídeo está disponible en el Portal de la Rama Judicial (www.ramajudicial.pr) y en el canal de la Rama Judicial en You Tube (www.youtube.com/tribunalpr). Aquellas organizaciones educativas, comunitarias y sin fines de lucro que interesen copias en DVD del vídeo lo pueden obtener comunicándose a la Oficina de Prensa y Relaciones con la Comunidad de la OAT, al (787) 641-6929.

Rama Judicial de Puerto Rico

Entra en Vigor Nuevas Reglas de Procedimiento Civil 2009

Las nuevas Reglas de Procedimiento Civil de 2009, que entraron en vigor el 1 de julio de 2010, transforman el procedimiento civil tradicional en uno más dinámico y proactivo y brindan a los jueces y juezas de mecanismos procesales específicos para tomar control de los casos desde su inicio e instar a las partes a ser ágiles y eficientes, evitando la dilación de los procedimientos y reduciendo sus costos. Además, las Reglas establecen criterios para que el descubrimiento de prueba sea razonable y sea mejor su manejo para las partes. Las Reglas incorporan los medios electrónicos modernos para la toma de deposiciones a distancia, ya sea por teléfono o videoconferencia. De igual forma, las reglas incorporan la notificación de escritos vía fax o por correo electrónico para agilizar y abaratar los costos del trámite de notificación entre los abogados o abogadas del caso y les conceden facultad para expedir citaciones sin tener que esperar que las expidan las Secretarías de los Tribunales. Entre otras innovaciones se destaca el que las nuevas Reglas fomentan el más amplio acceso de la ciudadanía a su sistema de justicia con el reconocimiento de la representación por derecho
propio.

Estas Reglas forman parte de un gran proyecto de modernización de toda la Rama Judicial, que comenzó con la aprobación de unas nuevas Reglas de Evidencia en febrero de este año, que tendrá como próximo paso la revisión de las Reglas de Procedimiento Penal y que culminará con la mecanización del trámite judicial. Las Reglas de Procedimiento Civil de Puerto Rico de 2009 y otros documentos relacionados están disponibles en Portal de la Rama Judicial http://www.ramajudicial.pr

Nuevas Reglas de Procedimiento Civil 2009Click Aquí

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