Noticias

Bankruptcy Not the Best Solution to Avoiding Foreclosure

For homeowners who have found themselves struggling to keep up with their mortgage payments after an increase in their rate or a change in their personal finances, such as with the loss of a job, in general, trying to negotiate changes or modify a home loan is a better option to avoiding foreclosure rather than filing bankruptcy. Bankruptcy typically is a solution to an unmanageable financial burden when it consists of other debts in addition to your mortgage, like credit card and medical bills.

Bankruptcy judges are able to reduce and eliminate certain debts, but a first mortgage on a primary residence (a home that is occupied by the owner) is not one of them. A judge can not alter the total amount owed, the interest rate or any other term on these home loans. Alternatively though, a bankruptcy judge can reclassify second and third mortgages as unsecured debt which decreases their priority in being repaid, but unfortunately the weight of a “mortgage burden” is usually due to the first mortgage on a property.

Bankruptcy is a better prospect for homeowners struggling with a mortgage on a rental or investment property, in which case a bankruptcy judge does have the power to enforce a modification. Regardless of the type of ownership on a property, if the homeowner is facing foreclosure, the only real tangible benefit to filing for bankruptcy that applies across the board is that it will postpone the foreclosure proceeding by at most a couple of months, only providing some temporary relief. There is also some anecdotal evidence that filing for bankruptcy can put a mortgage lender in a position that prevents them from allowing or being inclined to modifying a home loan. With the federal government’s insistence on lenders to negotiate new manageable terms on home loans, pursuing a loan modification should be the better option to preventing foreclosure.

- Adapted from an Associated Press article by Alan Zibel: “Most people trying to stave off a foreclosure are better off trying to negotiate changes in their loan rather than filing for bankruptcy.”

Ayudas para alivio en préstamos hipotecarios

Entre el periodo del 2008 hasta junio de 2009, alrededor de 15,000 personas que se han visto afectadas por un incremento en sus gastos o una reducción en sus ingresos y que tienen dificultad en efectuar los pagos de su hipoteca, se han beneficiado con las ayudas del Programa de Mitigación de Doral Bank.

A través de este programa, el banco le ofrece una alternativa a los clientes que estén atravesando por una situación económica difícil, para que sus casos sean reevaluados y ajustados a su capacidad de pago actual. Las alternativas son diferentes para cada cliente, ya que cada caso se evalúa individualmente, de acuerdo a la necesidades y a la situación particular de cada persona.

Según Carlos Gaviria, vicepresidente de Programas de Mitigación de Doral Bank, aunque el banco ha tenido en el 2008 y 2009, 540 casos de “foreclosure”, son muchas más las personas que logran conservar su propiedad a través de este Programa, cuando comunican su situación económica antes de caer en la morosidad.

“No deben tener miedo de venir al banco para notificar su situación financiera porque cuando lo informan evaluamos cada caso y los ayudamos verificando la situación real del cliente y reestructurando el préstamo hipotecario y sus términos. Lo mejor es no esperar porque muchas personas vienen cuando tienen más de 90 días de atrasos y así es más difícil ayudarlos. Nuestro interés es que conserven sus hogares”, explicó Gaviria, quien aseguró que la institución bancaria ha duplicado la cantidad de agentes que atienden este tipo de casos, por lo que el proceso es más rápido.

Modificaciones a préstamos hipotecarios ante reducción de salarios

Las personas que están a punto de perder su propiedad debido a una reducción en sus ingresos podrían encontrar una solución en el programa “Making Home Affordable”, una iniciativa del presidente de los Estados Unidos, Barack Obama, como parte del “Home Affordable Modification Program”.

El Programa consiste en reducir el pago mensual de la hipoteca por un periodo de 5 años, llevando el pago mensual al 31 por ciento del ingreso del dueño de la propiedad y bajando el interés de la hipoteca hasta un mínimo de 2 por ciento. En el caso de que la persona no llegue el 31 por ciento de su ingreso, se extendería su hipoteca a un término de 40 años. Según, Ismenia Isidor, vicepresidente sénior de la Administración de Préstamos Hipotecarios de RG Mortgage, para cualificar para esta ayuda la propiedad tiene que ser la residencia principal del cliente, debe haber una reducción en sus ingresos (no califica si no tiene ingreso) y el préstamo debe ser de Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos convencionales de la cartera del banco, también pueden calificar para las modificaciones, aunque esto queda a discreción de la institución financiera.

“La persona solicita la ayuda y nosotros solicitamos evidencia de su ingreso, de la reducción del mismo y sus estados financieros, entre otros documentos. Además, para que se le otorgue una modificación la persona debe cumplir con un periodo de prueba de tres meses y si cumple con los pagos correspondientes, entonces se modifica el préstamo”, indicó Isidor.

Una vez realizada la modificación, luego de 5 años se comenzará a aumentar anualmente 1% en el interés de la hipoteca, hasta llegar al interés establecido al momento de realizarse la modificación. “De 300 personas que han solicitado modificaciones, hemos aprobado más de 100. Las personas deben llamarnos si tienen problemas para pagar para nosotros poder realizarle un análisis financiero y ofrecerle diferentes opciones,
pero es importante que cumplan con los planes de pago”, añadió Isidor.

También está disponible el programa Home Affordable Refinance, que beneficia a los dueños de propiedades que han tenido una reducción en su valor y la deuda de la hipoteca es hasta un 5% mayor que el valor actual de la propiedad. En este caso, la persona podría calificar para un refinanciamiento con el fin de bajar la tasa de interés del préstamo.

Pero, si el cliente pierde todo su ingreso, Isidor explicó que una vez evaluado y aprobado el caso, se puede bajar el pago mensual de la hipoteca a un pago mínimo muy bajo o el banco puede cobrarle al cliente los meses atrasados en los últimos meses de la hipoteca, entre otras ayudas que dependen de cada caso en particular.

Por Brenda A. Vázquez Colón
EL VOCERO
26 de junio de 2009

Algunos se irán “a la cama con hambre”

Economistas anticipan una merma significativa en la calidad de vida, que afectará principalmente a la clase media.

Los despidos en el Gobierno agravarán la situación de miles de familias de clase media que ya están ahogadas por el alza en el costo de vida y las cesantías en firmas privadas, según economistas.

La crisis económica y los bajos niveles de empleo en Puerto Rico afectarán aun más la calidad de vida de sus habitantes: algunas familias tendrán que irse a la cama con hambre o abandonarán tratamientos médicos no cubiertos por sus planes de salud. Así lo advirtieron hoy economistas y sociólogos en un estudio del Centro para la Nueva Economía que reveló que el 36% de las familias boricuas tiene al menos un miembro trabajando en el sector público en momentos en que el gobierno evalúa una segunda ola de despidos para atajar el déficit fiscal por más de $3,200 millones.

“Nosotros, en los últimos 30 años, hemos tenido niveles de empleo bien bajos, pero están bajando a unos niveles que yo considero peligrosos en términos de que comprometen el estándar de vida de los puertorriqueños”, sostuvo en rueda de prensa la economista y profesora universitaria María Enchautegui. A modo de ejemplo, mencionó que podría reflejarse una merma en las visitas y compras en centros comerciales y cambios en los patrones de alimentación de los ciudadanos, que podrían optar por brincar alguna comida o “ir a la cama con hambre” ante la escasez de dinero. Incluso, podría llevar a la gente a sacrificar el consumo de medicinas.

Hasta el momento, el gobierno ha sacado a 7,816 servidores públicos, de los cuales 6,797 eran empleados transitorios, en su mayoría maestros y trabajadores de comedores escolares que tuvieron que ser recontratados cuando inició el curso escolar en agosto. No hay una estadística sobre la cantidad de recontratados y el número final de despedidos. El gobernador Luis Fortuño había dicho que se necesitaría despedir a más de 30,000 trabajadores. La Junta de Reestructuración y Estabilización Fiscal informó recientemente que para septiembre deberá estar lista la evaluación que hace el gobierno sobre cuántos empleados pueden eliminarse de cada agencia sin afectar la prestación de servicios.

Según los resultados del estudio presentado el viernes, entre 40% y 45% de los empleados públicos tiene algún tipo de deuda hipotecaria, por lo que ese sector financiero se vería afectado con el despido de trabajadores del gobierno.

“(Con los despidos) vas a estar impactando un sector que no es meramente importante por su rol en el gobierno, sino por su rol en la economía”, expresó el sociólogo Harold Toro, del Centro para la Nueva Economía. La tasa de desempleo en este territorio estadounidense se elevó en julio a 16.5%, según el Departamento del Trabajo y Recursos Humanos.

Las medidas de ahorro y los programas de retiro temprano y despidos incentivados establecidos por el gobierno en los últimos meses con el fin de economizar $2,000 millones de dólares, sólo han dejado 291 millones de dólares en economías.

Por: Rebecca Banuchi / AP

Why you should modify your loan today!

How to take advantage President Obama’s $75 billion Loan Modification Plan before it runs out.

According to an US News’ article published on March 4, 2009, President Obama has allocated $75 billion to reworking troubled loans. The primary goal of this new plan is to target payments, not asset price. It includes the following benefit if homeowners modify their loans as soon as possible:

Cap monthly mortgage payment to no more than 38% of the borrower’s monthly income. They can accomplish this by:

  • Reduce interest rate to as low as 2%.
  • Extend the terms of the loan to 40 years.

The Obama’s plan targets distressed homeowner due to the housing slump and the worst recession since the Great Depression. Only homeowners who are occupying their home as primary residence can qualify. In addition, there is a cap of $729,750 on the principal loan amount.

In addition, the mortgage servicer will perform a net present value test where it’ll compare the expected cash flow of the modified loan and the expected cash flow if the loan is not modified. If the modified loan will produce more cash flow for the mortgage holder, it is very likely that the loan will get modified.

Last, the Obama administration will offer incentive to cancel second liens such as home equity loans or home equity lines of credit.

12

Contacto

Rivera & Fernández Law Offices

Postal:
PO Box 360764
San Juan, PR 00936-0764

Física:
Cond. AREY
#4 Calle México Suite 100
Hato Rey, PR

Tel: (787) 281-0707
Fax: (787) 281-0708
Email: info@rflawpr.com